上周，在中國社會科學院舉行的房地產調研報告會上，經濟研究所研究員汪利娜指出：購房者的負擔日趨加重，中等收入者目前的還貸費用已占到家庭收入的50%。“這是一個警戒線，如果進一步加息，買不起房的人會更加買不起。” 國家會計學院金融研究中心早前完成的一份研究報告也不樂觀。該報告認為，對照香港20年來經驗，利率上升、房價波動以及貸款人償還能力下降等三大因素誘發的房貸違約率可能超過18％，房貸的違約很容易轉換成未來幾年內的銀行壞賬。房貸違約的危險信號令人關注。
房價升
居民購房負擔加重
汪利娜和金融研究所博士殷劍峰等多人，在去年底到今年初約2個月時間，分別在全國房價最高、價格上漲最快的上海、北京、深圳等城市進行了廣泛調研。根據國家統計局發布的最新數據顯示：2007年2月，全國70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲5.3%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%，深圳、北京位居全國漲幅前兩名，分別上漲9.9%和9.7%。而根據上述調研報告所示，未來如果不改變房地產供不應求的局面，特別是政府依靠賣地提高房價的模式，房價將進一步被動上升。
從1999年國家實行住房體制改革以來，房價越來越高。社科院調研人員認為，這與整個經濟進入快速增長期，以及市場嚴重供不應求等因素有關。2003年以來， 增長連續多年在10%以上，其中城市化率上升很快，但是市場并未有相應數量的商品房供應。汪利娜指出：“供不應求是常態。”而在北京、深圳、上海等城市化率達到80%以上的地方，外來人口比重大，住房需求更大。上海、北京的非當地戶口買房的比例分別占25%至27%和35%。調研后發現，北京均價每平方米在1萬元以上的房屋，外地人購房比例約占43%。
此外，推高房價還與政府不斷拉高土地價格，以及減少經濟適用房建設有關。比如，北京三環內不再供應經濟適用房土地，四環內的供應房開發土地不多，且掛牌的土地占比很少。
按照國家統計局對收入的7等分法，目前中等收入者的買房支出負擔比以前有所加重。按照30年按揭，30%首付全部房款，年利率5.3%購買商品房計算，中等收入者每月還款超過了全部收入的50%。
利息漲
白領買房也困難
社科院調研顯示：考慮到收入差距，目前的情況是“買不起房的越來越買不起”。根據計算，加息后高收入家庭多付出的還款，占全部收入的比例上升2個百分點，而中等收入、中等偏下收入者的該比例則分別上升4%和7.8%。汪利娜表示：“加息對于不同區域的影響也不同，在北京、上海、廣州的影響更大，其中北京的白領買房會越來越困難。”
實際上，目前由于居民購房負擔加重，房地產信貸市場已經出現萎縮現象。根據國家統計局有關數據，個人信貸增長額度占整個住房銷售額的比重，從2004年前的50%，下降到2005年的15%，2006年則下降到10%。而根據國家會計學院金融研究中心一份報告顯示：在前些年已經貸款的買房者中有可能出現房貸違約情況，房貸的違約很容易轉換成未來幾年內的銀行壞賬風險。
負責這份報告的國家會計學院金融研究中心主任王鐵(王鐵博客,王鐵新聞,王鐵說吧)鋒認為：“與美國不同，我國的銀行是經濟發展的主要融資渠道，經濟繁榮時期通常伴隨著銀行貸款的大幅增長，而隨著經濟的著陸，銀行不良貸款將接踵而至。”
國家會計學院金融研究中心的報告表明，房地產貸款余額與全國商品房價格指數呈正相關關系。即伴隨房產價格的上升，銀行的房地產貸款余額也幾乎同步增加。而房價的高企，將加重人們對銀行房地產貸款安全性的擔憂。
根據一家中資銀行的年報顯示：房地產建筑業貸款余額314億元，個人貸款429億元。銀行的貸款總規模為2883億元，房地產以及相關貸款的規模僅次于工業貸款，占比超過25％。而在該銀行當年的中報中，這一比例更高，高達30％，規模甚至超過工業貸款。與此形成對比的是，在兩年前，房地產建筑業貸款余額還僅為89億元，個人貸款為40億元，貸款余額為735億元，房地產以及相關貸款占比只是17％。國際著名評級公司的銀行業分析師指出，房貸風險的時間較長，一般要5年或以上，才可能完全暴露，而不是短期內。
為購房者減負支招
距今最近的加息中，央行首次提出為第一套住房的購買者實施利率八五折優惠，此舉無疑在宏觀調控的同時盡可能為普通人買房減負。社科院金融研究所的殷劍峰博士表示，可以提高住房公積金對購房者的扶助能力。目前，我國的高住房公積金利用率較低，2005年底全國住房公積金繳存余額為4893．5億元，沉淀資金高達2086．3億元，資金閑置現象嚴重；住房公積金的住房金融支持效能微弱，我國公積金存貸利差高達2．87個百分點，相當于發達國家的10到20倍，以個人賬戶繳存余額的倍數確定貸款額度的做法也限制了公積金政策的實際扶助作用。
與此同時，他還提出了進一步降低住房按揭貸款利率。在長期抵押貸款制度方面，相對于美國等發達國家，我國住房按揭貸款利率明顯偏高，在經歷了1998年至2004年間短暫的利率優惠后，2005年初，為抑制房價過快上漲，央行宣布取消住房貸款的優惠利率，轉而執行正常的貸款利率，這一做法讓中低收入缺乏信貸能力，客觀上減弱了各個家庭的償還能力。他建議：如果將年貸款利率下降到3％，可以極大增強各個家庭的償還能力。(記者 張牧涵)
調查:房貸違約發出危險信號
中央電視臺《經濟半小時》曾經披露了近年來北京、上海等地房貸違約案快速上升的情況，房貸違約這一問題再次引發關注。近年來，各地房貸的直線上漲有目共睹。對銀行而言，個人房貸不僅利潤高、風險也是最小的，因此各銀行近年來不斷推出各種信貸產品吸引客戶。然而隨著市場的發展，個人房貸的壞賬率、違約量不斷攀升，對國內的金融體系發出了及其危險的信號。
數據顯示:2004年上海中資銀行房貸的平均不良率只有1％。左右，但到2006年，上海中資銀行個人房貸的平均不良率已經上升到了8.6％。，兩年多的時間，上海房貸的不良率上升了7倍多。2006年下半年，上海個人住房貸款質量下滑趨勢明顯，連續3個月以上違約的房貸客戶已經超過一萬多人，個人住房貸款違約金額接近2億元，半年時間房貸違約量一下子增加了五成。
早在2006年年中，央行發布的報告即顯示：全國十大城市2005年10月末的平均債務率為38%，其中滬、京、津3市接近55%的銀監會警戒線。由于近幾年的房價漲幅過快，特別是北京、上海、深圳等大城市房價成倍、甚至雙倍增長，一方面購房前盲目“放大”了自己的實際需求和承受力，最終成了“房奴”，導致違約率上升；另一方面各大銀行為了爭搶“房貸客戶”這塊誘人的蛋糕，競相推出各種優惠政策，房貸門檻的降低使更多潛在購房者提前被“拉入”了“房奴”的行列，如前幾年的貸款“零首付”等。
據最新統計數據顯示：2006年，北京市城市居民人均可支配收入達到19978元，比上年增長13.2％，平均房價8792元/平方米，比上年增長17％；上海城市居民家庭人均可支配收入超過了2萬元，達到了20668元，比上年增長10.8%，而平均房價曾在2005年便領跑全國成為最高，均價已達萬元左右；深圳居民人均可支配收入22567.08元，比上年增長了5％，商品房成交均價為9384元/平方米，和2005年相比漲幅為25.3%。從上述極具代表性的國內3大重要城市數據看出，人均可支配收入都有不同程度的上漲，但作為開銷最大的一次性消費——購房來說，可支配收入的提高無法跟上房價的高漲速度，一年提高的平均可支配收入甚至只夠支付不到1平方米的上漲后的房價。
業內專家指出：房價漲幅過快僅是問題的一個方面，如果房價大幅下跌同樣將對銀行業產生危害。中大恒基不動產營銷有限公司總經理王述表示：近年來，北京、上海等大城市不斷上漲的房價，引起了一些人的心理恐慌，沒有能力買房子的人，也不惜開具虛假的收入證明，只為了早日買到房子。與此同時，貸款利息卻在不斷上漲。如果房價繼續上漲，未來住房貸款糾紛案件也將會越來越多。
來源：市場報
公安備案號：34080202000488